Na niniejszej stronie mamy przyjemność przedstawić Państwu bieżące przepisy prawne regulujące kwestię nabycia nieruchomości w Egipcie przez cudzoziemców. Dla zapoznania się z przebiegiem transakcji zakupu nieruchomości w Egipcie jak również oszacować jej koszty, prosimy zapoznać się z informacjami na stronie Proces zakupu.

INFORMCJE PRAWNE DOTYCZĄCE ZAKUPU NIERUCHOMOŚCI W EGIPCIE

Przeniesienia prawa własności do nieruchomości w Egipcie dokonuje się poprzez realizację prywatnej umowy kupna-sprzedaży pomiędzy kupującym i sprzedającym a następnie rejestrację tytułu nabywcy w Departamencie Nieruchomości i u notariusza.

Cudzoziemcy mają prawo do zakupu nieruchomości w Egipcie, co reguluje ustawa numer 230 z 1996r. Ustawa to ogranicza cudzoziemców do możliwości nabycia dwóch nieruchomości w Egipcie, których metraż nie może przewyższać 4000 m2.

Głównym dokumentem transakcji nabycia nieruchomości w Egipcie jest umowa kupna-sprzedaży nieruchomości. Jest to formalny kontrakt pomiędzy sprzedającym i nabywającym nieruchomość, który zawiera wszystkie informacje o przedmiocie transakcji, włączając szczegółowe informacje dotyczące nieruchomości, cenę, harmonogram spłat, depozytu, klauzule dotyczące kar umownych itp.

PRZED DOKONANIEM TRANSAKCJI ZAKUPU NIERUCHOMOŚCI W EGIPCIE

Przed dokonaniem transakcji zakupu nieruchomości w Egipcie konieczna jest weryfikacja prawa własności w oparciu o dokumentację tytułu własności do nieruchomości w Egipcie przedstawianej przez sprzedającego. Z uwagi na to, że istnieje kilka sposobów na potprzeniesienie własności nieruchomości w Egipcie (nie wszystkie nieruchomości w Egipcie są w pełni rejestrowane po jej nabyciu – o czym piszemy więcej w sekcji Drogi rejestracji nieruchomości w Egipcie poniżej) nie zawsze właściciele nieruchomości w Egipcie rejestrują tytuł własności - często po to aby uniknąć opłat rejestracyjnych lub umożliwić odsprzedanie nieruchomości w trakcie pierwszych pięciu lat jej posiadania.

W związku z powyższym, pierwszym istotnym krokiem, który należy podjąć w trakcie zakupu nieruchomości w Egipcie jest sprawdzenie statusu dotychczasowej rejestracji nieruchomości w Egipcie. Status rejestracji tytułu jest potwierdzany poprzez przegląd dokumentacji tytułu własności. Ważne jest, aby przeglądając dokumentację tytułu własności upewnić się, że jest się w posiadaniu oryginalnej dokumentacji, a nie jej kopii, co zapewni, że sprzedawca nie dostarczy nam fałszywych dokumentów. Kolejnym elementem jest sprawdzenie, czy na nieruchomości w Egipcie są zobowiązania lub hipoteki. Zgodnie z prawem egipskim, hipoteki i zobowiązania ciążą na nieruchomości w Egipcie po przeniesieniu jej tytułu. Dlatego też osoba, która dopiero co nabyła nieruchomość, może odkryć, że jego nowo zakupiona nieruchomość w Egipcie jest zagwarantowana trzeciej osobie. Stanowiłoby to poważne narażenie dla tytułu własności, dlatego konieczne jest upewnienie się, że nieruchomość w Egipcie, którą chcą Państwo zakupić wolna jest od jakichkolwiek praw osób trzecich, kredytów czy zastaw. Kontrola ta jest realizowana poprzez przegląd Rejestru Zastaw i Hipotek u publicznego notariusza w dzielnicy, do której przynależy nieruchomość.

Niezbędne jest również potwierdzenie, że wszystkie podatki pobierane od nieruchomości w Egipcie zostały w pełni opłacone. Stawki tego podatku różnią się w zależności od lokalizacji oraz standardu posesji. Podatek ten nie jest anulowany wskutek przeniesienia własności nieruchomości w Egipcie. Zatem możliwe byłoby przeniesienie zobowiązań podatkowych na nowego właściciela nieruchomości w Egipcie. W związku z tym, zalecamy zlecenie wybranemu prawnikowi reprezentującemu Państwa interesy weryfikację opłacenia podatków przed dokonaniem transakcji zakupu nieruchomości w Egipcie.

Kolejnym krokiem jest opracowanie dwujęzycznej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości w Egipcie. Realizacja prywatnej umowy kupna-sprzedaży pomiędzy sprzedawcą a nabywcą jest pierwszym etapem wymaganym przez egipskie prawo w celu przeniesienia tytułu własności. Zdarza się, że sprzedający przedstawia umowę po arabsku, która, w wielu przypadkach, nie jest czytelny dla obcokrajowca lub nie zawiera wszystkich gwarancji, przedstawicielstw i ochrony, które są wymagane przez ostrożnego nabywcę. Dlatego też zaleca się, aby umowa była przygotowana i/lub przejrzana przez niezależnego prawnika reprezentującego interes nabywcy w celu ochrony jego interesów i praw.

DROGI REJESTRACJI NIERUCHOMOŚCI W EGIPCIE

Nieruchomość w Egipcie zarejestrowana w sądzie (patrz: pełna rejestracja) nie może być odsprzedana w ciągu 5 lat od zakupu. Środki pieniężne na sfinansowanie zakupu nieruchomości w Egipcie powinny być wprowadzone do Egiptu poprzez jeden z publicznych banków, aczkolwiek jest to zapis prawny nie egzekwowany w praktyce. Przepisy prawa narzucają opłatę rejestracyjną na poziomie 3% ceny zakupu, maksymalnie jednak 2000 funtów egipskich (ok. 350 USD), niezależnie od ceny zakupu nieruchomości w Egipcie.

POTWIERDZENIE WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI POPRZEZ ORZECZENIE SĄDU

Nieruchomość w Egipcie znajdująca się na Synaju (w tym Sharm El Sheikh) nie może być imienna w wydziale ksiąg wieczystych. Własność w Sharm El Sheikh następuje według nieco odmiennych przepisów z uwagi na to, iż administracyjny dekret wydany w 2005 roku uchylił prawo z 1996 roku dla nieruchomości znajdujących się na półwyspie Synaj oraz wprowadził nowe przepisy w tym zakresie dla nieruchomości w Egipcie na terenie półwyspu Synaj. Według tego dekretu, obcokrajowcy nabywający nieruchomości w Egipcie na terenie Synaju (w tym Sharm El Sheikh) mogą nabyć nieruchomości na zasadzie dzierżawy wieczystej (odnawialnej) na 99 lat (prawo własności zbliżone do brytyjskiego ‘leashold’ czy też prawa obowiązującego w Hiszpanii). Obcokrajowcy kupujący nieruchomość na terenie półwyspu Synaj muszą zatem dokonywać rejestracji prawa własności nieruchomości w oparciu o procedurę ‘’walidacji podpisu poprzez orzeczenie sądu’’. Rejestracja nieruchomości w oparciu o tę procedurę sądową jest możliwa do zastosowania poza Synajem i może być korzystną formą zalegalizowania prawa własności nieruchomości, gdyż pozwala na nabycie przez cudzoziemca więcej niż dwóch nieruchomości w Egipcie, pozwala również odsprzedać je w dowolnym terminie od daty zakupu (czyli krótszym niz wymagane 5 lat dla posiadanych nieruchomości z wpisem do ksiąg wieczystych).

W celu dokonania procedury 'walidacji podpisu poprzez orzeczenie sądu' muszą być podjęte następujące kroki:

• Uzyskanie zaświadczenia z właściwego urzędu, stwierdzającego że nieruchomość w Egipcie nie ma obciążonej hipoteki oraz iż nie zostały zarejestrowane jakiekolwiek inne prawa do nieruchomości przez jakąkolwiek inną stronę trzecią.

• Władze podatkowe muszą wydawać świadectwo podające jakie podatki należy opłacić w związku z tą nieruchomością.

• Powinien być sporządzony kontrakt kupna-sprzedaży/użytkowania nieruchomości w Egipcie. Ważność sprzedaży zależy od warunków umowy. Ważne jest zatem aby wyszczególnić w kontrakcie niezbędne dane niercuchomości takie jak: granice nieruchomości, cena kupna, metoda nabycia praw od poprzedniego właściciela, forma zapłaty. Kontrakt musi być sporządzony w języku arabskim, gdyż taki obowiązuje w sądach i urzędach Egiptu. Praktykuje się sporządzanie kontraktu w wersji dwujęzycznej (z interpretacją w drugim jezyku), aczkolwiek podstawową wersją jest wersja w języku arabskim.

• Kupujący musi udzielić pełnomocnictwa swojemu prawnikowi w celu reprezentowania kupującego przed wszelkimi instytucjami. Aby udzielić pełnomocnistwa prawnikowi, nabywca musi najpierw uzyskać wizę rezydencką (procedura administracyjna tego wymaga), aby uzyskał on orzeczenie sądu o autentyczności podpisu na umowie kupna/użytkowania nieruchomości w Egipcie (walidacja podpisu poprzez orzeczenie sądu). Proces uzyskania potwierdzonego sądownie kontraktu zakupu nieruchomości trwa od 6 do 8 miesięcy.

Obie metody rejestracji nieruchomości w Egipcie, zarówno pełna rejestracja jak i walidacja popdpisu poprzez orzeczenie sądu mają zalety i wady:

• Zaletą rejestracji jest pełna i maksymalna ochrona praw nabywcy. Jest to praktykowana metoda w egipskim prawie dla przenoszenia własności nieruchomości.

• Wadą rejestracji jest ograniczenie prawa do odsprzedania nieruchomości w Egipcie w ciągu 5 lat od daty jej zakupu. Również po upływie tego okresu wymagane jest uzyskanie pisemnego pozwolenia na odsprzedaż nieruchomości od premiera Egiptu.

• Zaletą walidacji podpisu poprzez orzeczenie sądu jest możliwość odsprzedania nieruchomości w Egipcie w dowolnym momencie jej posiadania. Jest to szeroko praktykowana droga potwierdzenia prawa własności do nieruchomości w Sharm El Sheikh, Hurgadzie, Marsa Alam i innych częściach Egiptu. Pozwala ona na odsprzedaż nieruchomości w Egipcie w dowolnym momencie, bez konieczności uzyskania zgody urzędów administracji państwowej.

• Wadą walidacji podpisu poprzez orzeczenie sądu jest to nieco słabsza forma ochrony niż pełna rejestracja. W przypadku zastosowania tej procedury konieczne jest skorzystanie z usług prawnika podczas zawarcia transakcji zakupu nieruchomości w Egipcie, zwłaszcza gdy nieruchomość w Egipcie pochodzi z rynku wtórnego. Z uwagi na to, iż w przeszłości pełna rejestracja nieruchomości w księgach wieczystych była kosztowna ze względu na wysokie opłaty z tym związane, właściciele nieruchomości ociągali się z jej rejestracją w celu uniknięcia tychże opłat. Innym pododem były istniejące wierzytelności zabezpieczone nieruchomością. Jedną z wielu zalet nabywania nieruchomości w systemie off plan, bezpośrednio od dewelopera jest ograniczone ryzyko związane z tego typu sytuacjami, aczkolwiek każdą nieruchomość w Egipcie należy sprawdzić korzystając z pomocy prawnika.

PRZEPISY REGULUJĄCE NABYWANIE NIERUCHOMOŚCI W EGIPCIE PRZEZ CUDZOZIEMCÓW NA PÓŁWYSPIE SYNAJ (W TYM SHARM EL SHEIKH)

• Nie-Egipcjanom po zakupie nieruchomości w Egipcie zostaje przyznane prawo do wieczystego użytkowania (99 lat). Uregulowane jest to zarządzeniem nr 548 z roku 2005 wydanym przez premiera oraz opublikowanym w biuletynie rządowym oraz uzupełnieniem nr 76 do tegoż zarządzenia datowanym 05 kwietnia 2005r.

• Dekret premiera w artykule nr 2 przewiduje, że: jest dozwolone ‘Użytkowanie’ (Usufruct) przez nie-Egipcjan nieruchomości w Sharm El Sheikh przez okres 99 lat (odnawialny po upływie tego okresu). W artykule poprzedzającym okreslone jest, że jest to jedyna droga do nabycia nieruchomości w Sharm El Sheikh. Powstaje pytanie, co rozumiemy przez pojęcie Usufruct (‘użytkowanie’)? Prawne znaczenie Usufruct (‘użytkowania’) to: prawo do korzystania z lub osiągania zysków z nieruchomości albo ziemi innej osoby/podmiotu - za wydawnictwem Petera Collina: ”Słownik prawa” ISBN: 1-901659-43-7.

• Z poprzedniej prawnej definicji użytkowania wiadomo, że nie-Egipcjanin może nabyć nieruchomość w Sharm El Sheikh, jednak nie stanie się on właścicielem (nie będzie posiadał udziału w gruncie) a jedynie wieczystym dzierżawcą przez okres 99 lat. Oczywiście nabywający ma pełne prawo korzystania z wszelkich przywilejów związanych z posiadanej nieruchomości, takich jak przebywanie i mieszkanie w nieruchomości, osiąganie zysków z wynajmu osobom trzecim, odsprzedanie innej osobie, określenie prawa do dziedziczenia itp. Należy zauważyć, iż od roku 2005 ograniczenie to obowiązuje również Egipcjan, którzy nabywają nieruchomości na terenie Synaju na tych samych prawach – czyli Usefruct.

• W efekcie nie przyznawania prawa własności w gruncie na terenie półwyspu Synaj, istnieje problem z rejestracją i potwierdzeniem autentyczności użytkowania w księgach wieczystych. Dotyczy on również Egipcjan, którzy kupili nieruchomość w Sharm El Sheikh. Jest to sytuacja powszechna na Synaju, nie nastręcza ona większych problemów kupującym jak i deweloperom. W praktyce, niezależnie od obywatelstwa kupującego, prawo własności nieruchomości znajdującej się na terenie Synaju potwierdzane jest metodą walidacji podpisu poprzez orzeczenie sądu, której przeprowadzenie zleca się prawnikowi.

PROCEDURA WALIDACJI PODPISU POPRZEZ ORZECZENIE SĄDU

• Jest to zapobiegawcza procedura prawna, której celem jest przedstawienie przekonującego dowodu (czy też decyzji) o potwierdzającej autentyczność podpisu sprzedającego na umowie kupna – sprzedaży nieruchomości w Egipcie.

• W trakcie tej procedury sędzia orzeka o ważności i legalności podpisu sprzedawcy oraz tym samym ważności umowy kupna/sprzedaży nieruchomości w Egipcie.

• Orzeczenie o ważności podpisu i tym samym umowy, nie pozwala w przyszłości sprzedawcy twierdzić, że jest to jego własność.

• Celem tej procedury jest zatem potwierdzenie autentyczności, ratyfikacja i utrzymanie w mocy orzeczenia sądu co do umowy kupna-sprzedaży nieruchomości w Egipcie. W pełnomocnictwie udzielonym przez kupującego prawnikowi, ten drugi zobowiązuje się do należytego wykonania zleconych czynności oraz działania tylko i wyłącznie dla dobra klienta. Stąd potrzeba wcześniejszego udzielenia pełnomocnictwa prawnikowi przez nabywającego nieruchomość w Egipcie.

POMOC PRAWNA

Z uwagi na złożony proces rejestracji, Agencja Nieruchomości My Red Sea sugeruje klientom nabywającym nieruchomość w Egipcie wynajęcie arabskojęzycznego prawnika. Dokumenty sporządzone w języku arabskim są jedynymi obowiązującymi w sądach i innych instytucjach państwowych na terenie w Egiptu. Powszechną praktyką jest pisanie dokumentów w języku arabskim i angielskim (lub jakimkolwiek innym), by kupujący nieruchomość w Egipcie miał wgląd do ich treści.

Z przyjemnością polecimy Państwu miejscowego prawnika z doświadczeniem w zakresie przeprowadzania transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości w Egipcie oraz jej rejestracji. W celu zapewnienia niezależnej i bezstronnej poradę prawną polecamy wynajęcie prawnika na własną rękę, nie korzystając z usług prawnika reprezentującego dewelopera. Prosimy o kontakt z nami w celu uzyskania danych kontaktowych do niezależnych prawników świadczących tego typu usługi.